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單位集資房的產權問題分析

來源: 作者:普通管理員 更新時間:2016-01-28 00:00:00

一般意義上的單位集資房由單位職工共同出資修建,房屋的總體產權掌握在單位手中,因集資建房政策本身的特殊性和地方規章條例的限制,職工取得產權一般要經過一段過渡時期,有的長達數年,單位職工在取得房屋產權證之前僅享有房屋的使用權。

依據《經濟適用住房管理辦法》中的規定,單位集資建房在滿足本單位低收入住房困難家庭購買后,房屋仍有少量剩余的,由市、縣人民政府統一組織向符合經濟適用住房購房條件的家庭出售,或由市、縣人民政府以成本價收購后用作廉租房。集資房對外買賣合同的主體雙方必須是政府與第三方,而對于已經取得集資房的本單位職工是否有權轉讓給外部第三人,并未有明文規定。集資房單位職工出于各種目的將未取得產權的集資房上市流轉后,與受讓方簽訂附條件的房屋買賣合同,一般約定由轉讓人在取得房屋產權后向買受人履行交付房屋及協助辦理產權手續等義務。但因為取得房屋產權時間的不確定性以及隨之而來的房價飛漲,出賣房屋時的價格與取得產權時的房屋價值落差過大,集資房的出賣方反悔,以各種理由主張合同無效,要求受讓人退房或是拒不履行合同約定的義務,理由常見于不具備相應房屋產權證書的房地產部門禁止轉讓、未辦理相應原產權轉移登記手續、未經作出限制性政策的單位同意或者未征求集資房的共有權人同意屬擅自轉讓等等,房屋買賣合同糾紛由此而生。
以西安市中級人民法院審理的原告李某與被告張某的集資房買賣合同糾紛案件為例。李某系西安市長安區子午信用社黃良分社職工,1998年長安縣信用聯社職工集資建房,李某亦參與集資建房,分得長安信合小區5號樓一單元6樓東戶單元房一套,在其丈夫趙某知情的情況下,李某于2000110向單位交納購房款3萬元整。20015月,李某經與張某協商,雙方簽訂了購房協議約定:李某在單位集資購房款,全部由張某自行交給李某,張某所購李某單位集資房所有權歸張某所有,但房產證暫以李某之名登記。協議簽訂后,張某在將3萬元首付款交與李某后,又將其余房款直接交與李某所在單位,共計交納房款9.45萬元。房子建成后,張某即入住,直至2007年李某所在單位開始為上述房屋辦理房產證,李某在繳納相關費用后向張某提出騰房要求,雙方因此發生糾紛。

法院經審理后認為:民事活動應當遵循誠實信用原則,李某與張某是在雙方協商基礎上本著雙方自愿的原則簽訂的購房協議,該購房協議系雙方真實意思表示;該房屋雖未辦理權屬登記,但并不影響購房協議的效力,故李某與張某簽訂的購房協議合法有效。李某稱簽訂購房協議未經其丈夫趙某同意,法院認為,趙某知曉交納3萬元首付款的事實,房產是夫妻共同財產的重要組成部分,在張某已實際占有使用該房多年的情況下,作為夫妻的李某、趙某對于家庭的重大事項多年毫不涉及,與常理相悖,故法院對于李某所稱趙某不知李某與張某簽訂協議的意見未予支持,對于李某的訴訟請求予以駁回。
筆者認為,《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十七條規定,“未依法登記領取權屬證書的房地產不得轉讓”。根據立法本意,其目的是對在房屋所有權尚不明確的情況下,對房地產權屬轉讓行為的一種限制。我國實行不動產登記制度,不動產登記只是物權變動的成立要求,而非買賣合同成立要件。本案中,李某所購單位集資房系我國體制改革過渡期間的一種特殊產物,且該房屋產權證書正在辦理,已具備合法交易要件,并非權屬不明確之房屋,亦非法律法規或單位政策規定具有人身專屬性明令禁止不得轉讓的房屋。李某與張某簽訂購房協議后,張某依約向李某的單位繳納了房款,實際接受房屋,并對該房屋長期占有、使用,可見該購房協議是雙方的真實意思表示,且李某的單位當時認可了該轉讓行為。該買賣行為并未損害國家、集體、他人利益和違反社會公共利益,該購房協議應為合法有效協議。依法成立的合同受法律?;?,當事人行使權利、履行義務應當遵循誠實信用原則。

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